Compromis ou Promesse de vente : quelle différence ?
Compromis ou Promesse de vente : l’avant contrat
Dans la majorité des cas, un avant contrat est signé à la signature de l’acte authentique de vente. Celui-ci matérialise le transfert de propriété d’un bien immobilier du vendeur à un acheteur.
Cet avant contrat a pour objet de déterminer les conditions de la vente à intervenir, après la réalisation des conditions suspensives particulières. Ces dernières concernent le plus souvent l’obtention d’un financement ou encore d’un permis de construire, dans le cas d’achat d’un terrain à bâtir.
L’avant contrat peut être une promesse de vente ou un compromis de vente tel qu’il est désigné dans le langage courant. Il faudrait plutôt parler de « vente sous conditions suspensives ».
Concrètement, le contenu de ces deux actes est strictement le même concernant l’identification des parties, la nature des biens, le prix de vente et les éventuelles conditions suspensives d’usage ou particulières (obtention d’un crédit, d’un permis ou tout autre disposition convenue entre les parties)
Fondamentalement la différence entre ces deux contrats : c’est la nature et la portée des engagements respectifs des parties.
La nature de l’avant contrat
Aussi, chez THE DOOR MAN nous vous recommandons d’être très vigilants sur la nature de l’avant contrat qu’il vous sera proposé de signer. En effet, puisqu’ils sont différents, ces deux contrats et ont des conséquences différentes pour les parties.
D’ores et déjà vous pouvez très facilement identifier la nature d’un projet avant contrat suivant la désignation des intervenants à l’acte.
- S’il s’agit d’un « promettant » et d’un « bénéficiaire » : c’est une promesse de vente.
- S’il s’agit d’un « vendeur » et d’un « acheteur » : c’est un compromis.
La différence entre le compromis et la promesse de vente
Le compromis de vente
Le compromis ou vente sous condition suspensive est un acte synallagmatique, où les parties désignées vendeur et acheteur s’engagent irrévocablement à vendre et acheter, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
Les conditions suspensives étant levées, si l’une ou l’autre des parties refuse de signer l’acte authentique de vente, l’autre partie peut la « forcer » judiciairement à signer.
Une action en vente forcée est longue, coûteuse et généralement assortie de dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts, pour le vendeur qui refuse la vente, peuvent représenter 20% du prix nonobstant la contrainte de vente sous astreinte !
La promesse de vente
A la différence d’un compromis, dans la promesse de vente seul le vendeur/promettant s’engage à vendre au bénéficiaire/acheteur potentiel qui peut décider d’acheter ou non.
Dans cette configuration, toutes les conditions suspensives étant réalisées, le bénéficiaire n’est pas obligé d’acquérir. Il peut faire un « caprice » et se désister.
Dans cette situation, à la différence des dispositions du compromis, la vente forcée est impossible, le promettant ne peut pas exiger que le bénéficiaire passe à la vente. En revanche le « caprice » du bénéficiaire lui coutera le montant de l’indemnité d’immobilisation du prix qui représente généralement 10% du prix de vente.
Pour aller plus loin, consultez nos actualités et articles juridiques.