Promesse de vente et levée d’option

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » Article 1124 du Code civil.

Décryptage de l’article 1124 du Code Civil

La promesse de vente est un avant contrat dans lequel le vendeur, dénommé promettant, promet de vendre son bien à un candidat à l’acquisition dénommé bénéficiaire. Le vendeur/promettant s’engage irrévocablement à vendre. Le bénéficiaire lui n’est pas irrévocablement obligé d’acheter. Il a l’option d’acheter ou non. Les conditions suspensives étant levées le bénéficiaire manifeste sa décision ferme d’acheter au moyen de la levée d’option.
Dès lors son statut de bénéficiaire passe à celui d’acheteur et les parties sont alors réciproquement engagées dans une vente ferme et définitive.

Rappel : le bénéficiaire de la promesse peut faire un “caprice” couteux !

Dans le cadre d’une promesse de vente le bénéficiaire peut faire « un caprice » et refuser de lever l’option alors même que toutes conditions suspensives seraient levées. Ce caprice lui coutera le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Nota : En revanche si le bénéficiaire lève l’option, il changé son statut de bénéficiaire en celui d’acheteur et le vendeur pourrait engager une procédure de vente forcée. Cette situation conflictuelle se règle à l’amiable ou judiciairement, une procédure longue et coûteuse.

Modalité et formalisme de la levée d’option

Il n’y a pas de formalisme règlementaire régissant les modalités de la levée d’option.
Il s’agit toujours d’un accord entre les parties intégré au corps de la promesse. Il est construit avec le(s) conseil(s) des parties.

Dans la majorité des cas il s’agira d’une levée d’option expresse, manifestée par une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur et copies au rédacteur de la promesse et au notaire.  Très souvent cette levée d’option est assortie de l’obligation de verser provisionnellement le montant des frais de l’acte, déduction faite le cas échéant de l’indemnité d’immobilisation préalablement versée.
Le bénéficiaire qui décide d’acheter devra être particulièrement vigilant et faire sa levée d’option dans le délais et les modalités fixés à la promesse.

Si l’avant contrat est un compromis, il n’y a pas de levée d’option 

Lorsque que l’avant contrat est un compromis c’est-à-dire une vente sous condition suspensives de type synallagmatique, le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement l’un envers l’autre.
Dans ce contrat les parties sont respectivement dénommées acheteur et vendeur et il n’ y a pas de levée d’option puisque les deux parties sont formellement engagées l’une envers l’autre sans que l’une puisse se désister hormis la non réalisation d’une condition suspensive.

Chez THE DOOR MAN nous considérons que la promesse unilatérale de vente est le meilleur avant contrat pour les deux parties.
Si d’aventure, alors qu’il a levé toutes les conditions suspensives le bénéficiaire ne lève pas l’option d’achat dans le délai imparti le promettant/vendeur pourra remettre son bien en vente.  Il pourra également procéder à la récupération du montant de l’indemnité d’immobilisation fixé à la promesse de vente.

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