La vente immobilière : notions et étapes

Du ministre de l’Économie et des Finances sur la disposition de l’arrêté du 10 janvier 2017 : l’obligation « signifie que le professionnel doit veiller à appliquer effectivement les prix affichés dans la majorité des transactions de vente auxquelles il participe. Les rabais par rapport au barème sont autorisés : il est possible de déroger à ce barème de prix dans le cadre des négociations, mais dans des limites proches des conditions pratiquées, seulement à la baisse, et pour des affaires particulières. En revanche, si le professionnel souhaite adapter de manière générale et permanente ses tarifs, il lui est parfaitement possible de modifier ses barèmes. En dehors des conditions précitées, le non-respect du barème est susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse (c.conso. art. L. 121-2 et s).

La vente immobilière : définition et présentation

La vente immobilière se définit par l’ensemble des transactions permettant le transfert d’un bien immobilier d’une personne physique ou morale à une autre. Ce transfert de propriété se fait en échange d’une somme d’argent, appelée communément prix de vente.

L’un des apports majeurs de la révolution française de 1789 fut la proclamation de manière non équivoque du droit à la propriété individuelle Article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDHC) : « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression. »

Ainsi pour éviter toute révolte et remise en cause de ce droit, les étapes de la transaction immobilière sont soumises à une réglementation stricte, et les notaires sont depuis le consulat une pierre angulaire de ce dispositif.

La Loi contenant organisation du notariat (loi 25 ventôse an XI) a peu évolué depuis.
Loi contenant organisation du notariat (loi 25 ventôse an XI) – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article 6 : Les notaires contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux. Ils transmettent au conseil supérieur du notariat les données nécessaires à l’exercice de cette mission de service public dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’acte de vente matérialise le transfert de propriété.

Le notaire est chargé de le publier et de l’enregistrer. Ce dernier le publie, afin que le nouveau droit de propriété soit opposable aux tiers. Il prélève, par ailleurs, les taxes dues (droit de droit de mutation, publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, impôt sur la plus-value…).

Les étapes de la vente immobilière

• L’offre d’achat

Dés lors qu’il y’a accord sur la chose et le prix, entre l’acquéreur et le vendeur, alors la rencontre des volontés fait vente.

Code Civil, article 1583 – Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Cet accord comme toutes obligations qui dépassent 1500 euros doivent être prouvées par écrit, selon l’article 1359 du code civil

Votre rôle lors de l’offre d’achat

Pour rappel, vous n’êtes qu’un intermédiaire, et vous devez présenter au vendeur toutes les offres écrites qui se présentent. En présence de plusieurs acquéreurs, même pour des prix différents, le mandant demeure libre tant qu’il n’a pas signé l’offre d’achat de choisir librement sans avoir à justifier son choix.

Une question se pose, pour les offres aux prix, la vente est-elle parfaite ? la jurisprudence le considère de moins en moins, la vente immobilière étant considérée comme une opération complexe.

Votre profession étant réglementée, vous manquerez à votre devoir de conseil en ne vérifiant pas la capacité financière de l’acquéreur, à cette fin, https://www.inandfi-credits.fr/notre partenaire privilégié , se tient à vote entière disposition.

• L’avant contrat

La vente ne sera définitivement conclue, que le jour de l’acte authentique. De nombreuses dispositions légales notamment liés à la publicité foncière, aux droits de préemption, et aux règles spécifiques immobilier, empêchent de rédiger cet acte de manière concomitante à l’offre d’achat. Ainsi les avant-contrats permettent de rassembler toutes les informations nécessaires à l’acte de vente et de détailler les conditions dans lesquelles la vente définitive sera conclue.

Compromis ou promesse de vente : quelle différence ? – THE DOOR MAN (thedoorman-recrute.fr)

La signature de l’avant-contrat ne signifie pas la fin de mission du professionnel de l’immobilier, elle n’est qu’une étape, et vous devez continuer à accompagner vos clients jusqu’à l’acte authentique.

Offre d’achat et avant-contrat, un vendeur engagé, un acquéreur protégé

Si lors de l’offre d’achat, acquéreurs et vendeurs sont engagés, dans les faits, si un acquéreur NON PROFESSIONNEL souhaite se dédire, il vaut mieux pour l’intérêt de tous le savoir vite.

En effet, La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU ») a instauré un dispositif protecteur de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation, celui-ci dispose d’un délai de rétraction de 10 jours pour revenir sur son engagement, au lendemain la signature de l’avant-contrat.

Ce délai est connu des acquéreurs, et votre rôle de conseil est alors essentiel, qu’un acquéreur puisse bloquer une transaction au détriment de quelqu’un plus intéressé.

La loi SRU ne s’applique que pour les acquéreurs non professionnels pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation.

• L’acte de vente

Il s’agit d’un acte authentique qui reconnait un droit de propriété à l’acheteur, il est signé par les deux parties, vendeurs et acquéreurs.

L’intervention du notaire est obligatoire dès lors qu’il doit constater une vente portant sur un immeuble.

Il veille en tant qu’officier public, à la bonne exécution du contrat L’acte authentique notarié a date certaine, force probante et force exécutoire.

Après la signature de la vente, le notaire est chargé des « formalités postérieures », dont la plus importante est l’enregistrement au service de publicité foncière. L’acte est alors publié au fichier immobilier.

Le notaire versera à l’administration fiscale les droits et taxes payés par l’acquéreur lors de la signature

L’original de l’acte sera conservé par le notaire en son office pendant 75 ans avant d’être confié au service des archives départementales.

S’il existe un socle commun d’étapes à la vente immobilière, selon les types de vente, la durée et les obligations peuvent différer. Le législateur cherche de plus en plus à protéger l’acquéreur non professionnel, par une multiplication d’informations spécifiques.

Les différents exemples de ventes immobilières particulières

• La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Selon l’article 1601-3 du code civil :

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Avant la signature de la VEFA chez le notaire, un avant-contrat est signé, ici il est très important et obéit à des règles juridiques strictes, car le promoteur s’engage sur ce qu’il va livrer à l’acquéreur à l’issue de la construction. Pour la VEFA, on parle de contrat de réservation, il est signé entre le promoteur et l’acquéreur.

Il doit être rédigé par écrit et sous peine de nullité doit comporter un certain nombre de mentions légales, que nous avons très sommairement résumées ici

– Des garanties financières pouvant mis être mises en œuvre par l’acheteur en cas de défaillance financière du vendeur. (Nous ne nous étendons pas ici sur ces dernières dites GFA ou GFR selon les cas)

– Les coordonnées des contractants

– Des informations obligatoires sur le logement (notamment l’adresse, la surface habitable, nombre de pièces principales, les matériaux utilisés, situation du lot dans l’immeuble)

– Des informations sur la vente (notamment le prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision du prix, la date de la vente, ….)

• La vente en viager

Il s’agit d’un contrat aléatoire définit par l’article 1964 du code civil, « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. »

Dans le cadre du contrat de rente viagère, l’événement incertain est la date du décès du vendeur, le calcul du prix de vente est effectué selon des tables de mortalité établies par les compagnies d’assurances, et se décompose en deux parties ;

-Le bouquet (non obligatoire) : Montant forfaitaire correspondant à un pourcentage, souvent 30% du prix du bien

-La rente viagère : Solde ou totalité du prix du bien, rente, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple – on parle alors de viager « sur deux têtes ») et de la rentabilité du bien.

Le contrat prend fin aux décès du vendeur, et l’acquéreur récupère la pleine propriété du bien, s’il s’agissait d’un viager occupé.

• La vente aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères immobilières peuvent être volontaires ou forcées, et qu’elles soient organisées par les notaires ou qu’elles se déroulent à la barre du tribunal, elles sont ouvertes à tous (principe de la transparence).

Le prix final du bien n’est ici pas déterminé par le vendeur, mais par la mise en concurrence de potentiels acquéreurs, qui chercheront à enchérir sur un prix plancher.

La dernière enchère la plus élevée pour le bien déterminera le prix de vente.

• La vente aux enchères notariales volontaire (vente à la bougie)

La vente aux enchères est un service des Notaires de France permettant de vendre un bien immobilier par la mise en concurrence d’offres d’achat de plusieurs acquéreurs potentiels dans une salle de vente.

Il n’existe pas de délai de réflexion (ou délai de rétractation) de 10 jours dans le cadre de la vente aux enchères notariales, ni de conditions suspensives.

Ainsi cela permet de vendre plus rapidement son bien, en cas de difficultés familiales, de biens atypiques, mais la valeur est souvent décotée et les frais importants.

Il ne faut pas confondre cette vente aux enchères, qui est une exclusivité des notaires avec le mandat flash The Door Man, dont le concept la mise en relation d’une offre (les biens immobiliers) et d’une demande (les acquéreurs et investisseurs) afin de trouver le meilleur prix de marché à un instant T.

• La vente par adjudication judiciaire

Une vente par adjudication judiciaire est ordonnée par le Juge de l’exécution, et se fait à la barre du tribunal.

Il s’agit de vendre un bien qui a été saisi aux enchères publiques afin d’obtenir le règlement d’une dette demeurée impayée.

Le jugement d’adjudication vaut titre de propriété, et le notaire n’intervient donc pas sauf en cas de recours à un prêt hypothécaire.

• La Vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat)

Le réméré est défini par les articles 1659 à 1673 du Code Civil français.

C’est un pacte par lequel « le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal et le paiement des frais ».

Il est très utile pour des personnes en mauvaise fortune temporaire qui n’ont pas accès au crédit, il offre la possibilité de vendre son bien de manière temporaire, le plus souvent à une société d’investissement, puis de le racheter au bout d’un délai imparti.

L’acquéreur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’à l’expiration du délai de réméré, à cette date le vendeur pourra rentrer à nouveau en possession de son bien immobilier.

Si le vendeur ne dispose plus d’aucun droit sur le bien immobilier, ils peuvent néanmoins continuer à l’occuper en signant une convention d’occupation des lieux

La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 20 déc. 2006, n° 06-13. 078, JCP N 2007) confirmant un arrêt de la Cour d’appel de Nimes a rappelé qu’il résultait de la combinaison des articles 1659 et 1673 du Code civil que l’acquéreur reste propriétaire tant que le vendeur n’a pas satisfait à l’obligation de rembourser et le prix et les frais

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