La pression immobilière est-elle en train de retomber dans de nombreuses villes en France ?

Après deux années difficiles marquées par la pandémie de Covid-19, le marché de l’immobilier a connu une forme d’emballement. Face à une demande renouvelée et largement modifiée par les nouvelles attentes des consommateurs, de nombreuses villes de taille moyenne ont vu leurs prix au mètre carré augmenter. Pour les grandes métropoles et Paris notamment, c’est le phénomène inverse qui a pu être observé, avec un désamour. On observe depuis le début de l’année une forme de ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier, voire une baisse à certains endroits.

Les prix de l’immobilier ont-ils atteint leur sommet ?

Au 1er mai, les prix ont progressé de 7,9% sur un an en France. Dans les villes de taille moyenne et les grandes villes partout en France, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter. En revanche, pour les métropoles, si les prix continuent leur hausse, celle-ci devient de moins en moins marquée. Une perte d’élan est notable.

La principale illustration – en dehors du marché parisien qui ne répond à aucune règle – c’est en Auvergne Rhône-Alpes qu’on la trouve. À Lyon, le niveau des prix mêmes dans les arrondissements les plus prisées n’augmente plus de manière aussi forte. Selon le Baromètre LPI-SeLoger et les données publiées en avril 2022, les prix n’ont progressé que de 1% sur 1 an. Tous les biens ne suivent pas la même courbe. Le prix des appartements progresse mais celui des maisons est en recul marqué, avec une baisse d’environ 15 %.

Comment interpréter cette variation ? Il faut y voir le signal d’une baisse de la pression immobilière et surtout d’une augmentation de la marge de négociation. L’embellie postpandémie semble désormais retombée, et ceux qui n’ont pas vendu dans les 18 à 24 derniers mois rencontrent une demande plus étroite… ce qui amène à accepter des prix plus bas.

Face à un contexte économique incertain, et la menace d’une inflation forte, il faut aussi y voir une forme de retour à la raison. Un point d’équilibre est-il en train d’émerger sur de nombreux marchés ?

Un équilibrage des prix de l’immobilier à l’échelle globale

La période récente que nous venons de vivre a permis à des villes de taille moyenne de bénéficier d’un regain de forme. Des sous-préfectures et autres communes autrefois négligées ont retrouvé de l’attractivité, avec des prix en hausse pour satisfaire tantôt des citadins fuyant les grandes villes, tantôt des ménages ayant perçu l’intérêt de se mettre au vert.

Partout en France, on peut citer l’exemple de ces villes qui, bénéficiant de l’attractivité d’une métropole, ont tiré leur épingle du jeu avec la crise sanitaire. Mais la hausse forte des prix semble aujourd’hui atteindre un plafond. Exemple toujours avec la ville de Lyon et la ville de Valence, situées à environ 100 km l’une de l’autre. Le prix au mètre carré dans la ville de la Drôme est 2,5 fois moins élevé qu’à Lyon. Un écart marqué certes, mais qui s’est réduit.

Autre illustration de l’autre côté de la France, avec la ville de Cholet, qui affiche un prix au mètre carré quasiment deux fois inférieur à celui demandé à Nantes, et 1,5 fois inférieur à celui d’Angers. Là encore, l’écart s’est réduit mais un plafond de verre semble aujourd’hui apparaître, freinant la hausse.

Un sujet très économique et politique pourrait d’ailleurs s’inviter dans le monde de l’immobilier et arbitrer les prix. Il s’agit de la hausse des coûts de l’énergie et des carburants. Cette hausse va peut-être remettre en cause les aspirations des ménages apparues au moment de la crise sanitaire. Les logements situés loin des villes nécessitant de s’équiper avec un véhicule ou les maisons anciennes énergivores pourraient perdre de leur attrait. Moins faciles à vendre, ces biens pourraient donc voir leurs prix baisser.

Des exceptions notables, notamment sur le littoral atlantique

Le recul de la pression immobilière en France ne peut toutefois pas être généralisé. Il existe des villes pour lesquelles la hausse continue d’être forte après une année 2021 déjà marquée par une croissance à deux chiffres. C’est ce que révèlent les données publiées par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Illustration par exemple avec Quimper, qui après une évolution des prix de l’immobilier sur deux ans de 42,6 % connaît une croissance de 7,6 % sur les quatre premiers mois de l’année. On voit aussi ce phénomène aux Sables d’Olonne, avec 37,8 % sur deux ans et 6,5 % depuis le début 2022. Troisième exemple à Laval avec respectivement 32,7 % et 4,3 % de hausse. Enfin, bien plus au sud, la croissance est de 30,3 % sur deux ans à Bayonne et de 6,9 % sur les quatre premiers mois.

L’évolution des prix sur un an témoigne d’un fort dynamisme des territoires du littoral. Les régions Bretagne (+14,3 %), Pays de la Loire (+10,8 %) et Nouvelle-Aquitaine (+10,7 %) sont toujours plébiscitées !

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