Acheter sa résidence secondaire : les critères pour bien la choisir ?

Si vous avez un projet d’achat immobilier, vous vous posez peut-être la question de la pertinence d’acheter en 2022. Alors que les taux des crédits immobiliers remontent, que les prix des biens sont au plus haut et que les conditions d’accès au financement bancaire sont de plus en plus difficiles, on peut légitimement se demander si le moment est bien choisi. Voici notre réflexion.

Des conditions d’emprunt plus strictes qui rationalisent l’achat immobilier ?

Le paysage du financement bancaire immobilier a largement évolué ces deux dernières années. Sous la pression du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier, les conditions d’octroi des crédits par les banques sont devenues plus strictes.

Hier encore simple organisme émettant des recommandations, le HCSF a désormais une parole bien plus forte, les recommandations étant devenues des règles que les établissements bancaires doivent absolument respecter. En vue de limiter le phénomène de surendettement, le HCSF a posé plusieurs règles. Les candidats à l’achat ne peuvent plus emprunter au-delà de 25 ans (sauf exceptions et notamment achat neuf), et l’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise.

Ces règles énoncées fins décembre 2019 et en place depuis 2022 ont permis de reposer les bases saines nécessaires pour que les emprunteurs ne partent pas dans une fuite en avant initiatrice d’un surendettement. Selon de nombreux observateurs, ces règles sont en réalité logiques, indispensables au bon fonctionnement du secteur.

Il faut savoir qu’elles ne sont pas infranchissables et incontournables. En effet, les établissements bancaires ont la possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers de crédits. Ces dérogations tolérées peuvent concerner à 30 % des primo-accédants, dont 80 % pour l’achat d’une résidence principale. Voilà qui laisse donc de la liberté et la possibilité d’acheter même aujourd’hui, en 2022, avec ces critères devenus contraignants.

Des taux de crédits qui remontent mais restent attractifs

C’est le sujet qui a animé le monde du financement bancaire et de l’immobilier sur le premier semestre de l’année 2022. Les taux des crédits seraient en phase de remontée inéluctable, faisant de tout achat un projet bien moins intéressant que par le passé.

Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement CSA – qui publie chaque mois une analyse des indicateurs du crédit immobilier – la remontée est en effet bien réelle. Le taux moyen de l’ensemble du marché continue de progresser à 1,52 en juin , avec 1.64% comme taux provisoire à mi-juillet. « Cette hausse des taux répond aux tensions renforcées sur l’ensemble des marchés financiers depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine. Mais l’augmentation du taux moyen constatée depuis décembre 2021 reste bien en dessous de celle de l’inflation ou de l’OAT à 10 ans » explique l’organisme.

Depuis décembre 2021, les taux des prêts ont tous augmenté, quelle que soit leur durée à l’octroi. Toutes les catégories d’emprunteurs ont été concernées. Pour les emprunteurs les plus modestes, l’augmentation était la moins rapide. On reste toujours à des taux inférieurs à 2 %, valeur qui était pour la première fois franchie à la baisse au premier trimestre 2016. Oui, les taux remontent, mais ils restent relativement bas !

Neuf ou ancien, une offre adaptée à tous les goûts

Face à un marché de l’immobilier neuf en difficulté, le logement ancien connaît un vif regain d’intérêt. Il faut dire que depuis plus de deux ans, la construction souffre. D’abord avec la crise sanitaire de Covid-19 qui a mis en suspend certains chantiers. Avec les difficultés d’approvisionnement pour de nombreux matériaux ensuite. Sans oublier les augmentations du coût de la construction avec des études préalables toujours plus importantes et des règles en matière environnementale plus exigeantes. Et, dans ce contexte, c’est aussi la pression politique qui vient réduire le nombre de mises en chantier et d’autorisation. On anticipe déjà un changement majeur à venir pour le secteur : afin de réduire l’étalement urbain, les permis de construire accordés vont drastiquement diminuer. Le modèle du logement individuel risque d’être fortement mis à mal, au profit du logement collectif et vertical.

Autant d’éléments qui font qu’aujourd’hui le marché de l’ancien est assez hétérogène, avec des prix parfois très élevés et proches du neuf. Mais rien ne remplace une maison ou un appartement qui vient de sortir de terre en matière de performance énergétique et de confort. Alors, il y en a pour tous les goûts mais aussi pour tous les budgets. Neuf ancien, en ville en campagne, pour habiter seul(e), en couple ou en famille, l’immobilier apporte une réponse à toutes les envies en 2022, comme il le faisait hier et le fera demain.