Les prix de l’immobilier devraient continuer de baisser

Souvent annoncé, le retournement du marché immobilier est-il désormais réellement en cours ? Depuis l’été 2022, la remontée des taux associée à un contexte économique difficile (forte inflation) a fait ralentir le nombre de transactions. En conséquence, ce sont les prix qui ont entamé leur recul. La loi de l’offre et de la demande bat son plein. Un phénomène concret, qui devrait perdurer sur l’année 2023. Tous les indices le laissent en tout cas penser.

2023, année de baisse des transactions et des prix

Afin de savoir si la baisse des prix constatée dans certaines villes peut être durable et se prolonger en 2023 et au-delà, il faut comprendre les conditions de marché.

Après des années 2021 et 2022 record en termes de transactions, 2023 pourrait marquer le pas. Car des obstacles à l’obtention d’un financement bancaire – souvent indispensable pour devenir propriétaire – il y en a beaucoup :

L’inflation à 5,2 % sur 2022[1] entraîne une baisse du pouvoir d’achat des ménages. En 2023, les analystes du FMI comme de la Banque mondiale prévoient que la hausse des prix ralentira mais restera importante (projection de 6,6 % en 2023 à l’échelle mondiale) ;
Le coût des énergies a fortement augmenté. En conséquence, les candidats à l’achat font encore plus attention à ce poste de dépenses dans les biens qu’ils convoitent ;
Les incertitudes géopolitiques jouent sur le moral des ménages qui se projettent logiquement de manière moins forte dans l’achat d’un bien immobilier ;
La hausse des taux d’emprunt, complétée par les nouvelles dispositions sur le taux d’usure, font augmenter le coût du crédit immobilier ;
Enfin, les règles contraignantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limitent l’obtention des prêts, notamment des ménages souhaitant acheter leur premier bien immobilier.

Le contexte global entraîne une pression sur la production de nouveaux crédits immobiliers. La baisse des transactions est là (en repli de 5% sur un an selon la Fnaim, autour de 1,1 million en rythme annuel).

Et les prix ? Faut-il s’attendre à une baisse des transactions mais pas des prix ou à un recul des deux ?

[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/2122401#:~:text=graphique%20Taux%20d’inflation&text=2011%202016%202022-,Note%20%3A%20variation%20annuelle.,des%20prix%20%C3%A0%20la%20consommation.

La baisse est dite

Les taux des crédits immobiliers devraient continuer leur ascension en 2023. Désormais, avec un calcul des taux de l’usure mensualisé et un nombre de candidats à l’achat en baisse, rien ne s’oppose à ce phénomène. Certaines projections parlent de 3,50 % avant l’été et même 4 % en moyenne en fin d’année (toutes durées confondues). Pour rappel, le taux moyen constaté en janvier 2023 est de 2,59 % (toutes durées confondues) et il signe le 13^e mois de hausse consécutive. Un taux qui masque une réalité bien différente selon les profils. « Pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel, notamment sur des prêts à 25 ans, les taux dépassent maintenant les 3.0 % » explique l’Observatoire Crédit Logement / CSA[1].

Ces taux hauts ont une action sur les prix car la sélectivité du crédit réduit le nombre de candidats à l’achat. Mais ce n’est pas le seul élément qui joue.

La baisse des prix de l’immobilier pourrait continuer de se manifester en 2023 et au-delà à cause d’un élément fort : les mesures en faveur de la transition écologique. En effet, le gouvernement pousse les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de remise aux normes et interdit même à la location les biens les moins performants. Or, de nombreux propriétaires pourraient ne pas avoir les moyens de financer ces travaux. Pour des investisseurs potentiels, l’enveloppe octroyée à ce verdissement d’un bien peu décourager. En 2023, il faut donc s’attendre à une abondance de biens immobiliers, avec une demande réduite en face. D’où des prix en recul !

Et pour les acheteurs qui recherchent à acquérir leur résidence principale, même limite lorsque l’on parle de performance énergétique. En raison des coûts de l’énergie (que nous avons déjà évoqué) et d’une plus grande conscience en matière environnementale, les biens les moins performants risques de voir leurs prix baisser. 2023 s’annonce plus que jamais comme une année de transition en matière d’immobilier.

[1] https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication