Trop haut, trop bas, inadapté : le taux d’usure pour les crédits immobiliers critiqué de toutes parts !

Depuis le 1^er octobre 2022, le taux d’usure a été rehaussé passant de 2,57% à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus. Une remontée marquée de 0,5 points, qui devait permettre en théorie à davantage de crédits d’être accordés. Problème, il semble que cette bouffée d’air apportée aux établissements de crédits et aux courtiers ne soit en réalité qu’une courte éclaircie.

Le taux d’usure, protection ou frein à l’achat en temps d’inflation ?

Lorsque les particuliers sollicitent un crédit immobilier pour acquérir un logement ou investir, de nombreux paramètres sont étudiés avant d’aboutir au feu vert. Situation professionnelle, situation personnelle, niveau d’épargne, montant de l’apport personnel, etc.

Et, lorsque le dossier est recevable, il convient de respecter un équilibre financier. Un équilibre qui tourne parfois au casse-tête. Celui-ci est en effet de plus en plus difficile à trouver, même pour les « bons » dossiers. Car le taux d’endettement (rapport entre les charges du ménage et ses revenus nets mensuels) ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur incluse. La durée d’emprunt ne peut pas excéder 25 ans (27 ans dans certains cas). Ces deux bornes de montant et de durée sont deux contraintes, avec en plus le taux d’usure comme autre plafond.

Le taux d’usure est le taux maximal auquel vous pouvez emprunter, fixé de manière officielle par la Banque de France tous les trimestres. Tout prêt proposé ne doit pas dépasser ce taux maximal, actuellement fixé à 3,05 % pour les crédits de plus de 20 ans.

Si son objectif premier est d’éviter que les banques ne proposent des conditions d’emprunt à des taux abusifs, cette protection devient en réalité une restriction en temps d’inflation. Car avec un taux d’endettement limité, une durée encadrée et un taux maximal faible au regard de la hausse des prix, les établissements bancaires disposent d’une marge de manœuvre relativement faible pour accompagner les candidats à l’achat. D’où des refus en pagaille.

La hausse du taux d’usure, une soupape temporaire ?

Si le mois d’octobre 2022 promet d’être un mois important pour les projets immobiliers, avec de nombreux ménages qui vont enfin pouvoir trouver une concrétisation à leur envie d’acheter, on pourrait retrouver une situation de blocage à court terme. Pourquoi ? Car les banques pourraient avoir tendance à rehausser leurs barèmes de rémunération (les taux des crédits), amenant de nouveau à une situation de blocage avec le taux d’usure comme plafond de verre. Un paradoxe. La situation est-elle vouée à être éternellement une course entre la réalité des taux pratiqués et le réajustement du taux d’usure en fonction du contexte économique ?

De nombreux acteurs du marché du crédit appellent à une réforme du mode de calcul du taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est obtenu chaque trimestre en prenant la moyenne des crédits octroyés (taux effectifs moyens pratiqués), augmentés d’un tiers. Mais en cas de forte hausse des prix et de relèvement des conditions de financement, le taux d’usure est victime d’un décalage et ne reflète pas la réalité. Avec l’inflation actuellement observée en France, nous sommes dans cette situation d’inadaptation de l’usure. Autre limite, ce taux servant de borne intègre le coût de l’assurance emprunteur alors que celle-ci dépend de nombreux paramètres individuels (âge, santé, comportements à risques, etc.). Changer le mode de calcul est-il possible ? En excluant le coût de l’assurance emprunteur et/ou en calquant le taux d’usure sur l’inflation à minima, il serait peut-être possible d’éviter les refus de financement. Mais cette remise en cause n’est pas à l’ordre du jour pour l’instant du côté de la Banque de France.