Les nouveautés de la loi Pinel pour 2023 et l’arrivée du dispositif Pinel+

Le dispositif de défiscalisation proposé par la loi Pinel continue d’être effectif en 2023. Toutefois, des évolutions sont à noter. Les biens « compatibles » avec le cadeau fiscal maximal ne sont plus les mêmes. Désormais, place à des biens encore plus efficaces sur le plan énergétique et avec des éléments de confort si l’on veut investir et réduire son impôt de 6000 €/an[1]. Nous faisons le point sur les évolutions à attendre dès l’année 2023 et en 2024.

[1] Avantage fiscal pour un investissement de 300 000 € et engagement de 6 à 9 ans

Le Pinel classique moins attractif en 2023

L’économie d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location évolue à compter de l’année 2023 pour le dispositif d’investissement Pinel. Désormais, il faut parler de « Pinel classique » pour le dispositif qui continue à appliquer les mêmes règles que par le passé (localisation des biens, plafonnement des loyers, critères de revenus des locataires, etc.). Mais la réduction d’impôt passe à 10,5% pour un engagement de location sur 6 ans, 15% pour une location sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans. En 2024, le cadeau fiscal sera encore raboté à 9 % pour un engagement sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % pour 12 ans de location.

Il s’agit là d’un recul par rapport aux taux de réduction d’impôt à taux plein qui avaient cours jusqu’alors. Ils étaient de 12%, 18% et 21% pour des engagements de location respectifs de 6, 9 et 12 ans. Pour pouvoir profiter de cette réduction maximale, il faut maintenant investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et/ou choisir un appartement qui répond aux critères du Pinel+. 

Le Pinel+ pour une réduction d’impôt maximale

Le gouvernement a décidé de faire cohabiter deux dispositifs jusqu’en 2024, à savoir le Pinel et le Pinel+. Le second nommé est celui qui reprend les réductions d’impôts qui étaient jusqu’à maintenant en place avec le Pinel. Pour en profiter, il faut investir dans des biens qui respectent de nouvelles normes environnementales et plusieurs critères de qualité d’usage. En clair, l’idée est d’augmenter la qualité des biens éligibles au dispositif de défiscalisation pour inciter les épargnants à placer leur argent dans des appartements plus efficients sur le plan énergétique et mieux valorisables à terme.

En effet, outre le respect de la RE 2020 et un alignement sur les normes environnementales de 2025 obligatoire, les critères de confort et d’usage sont pensés pour véritablement changer l’image du Pinel. Il faut à partir de 2023 compter sur une surface minimale par typologie[1] et la présence obligatoire d’un espace extérieur, qu’il s’agisse d’un balcon ou d’une terrasse. Le logement doit également avoir une double exposition (à partir du T3). Les appartements Pinel ne seront plus des lots par défaut, mais des appartements avec des critères de qualité forts.

Le Pinel classique s’arrêtera le 31 décembre 2024, le Pinel+ deviendra alors le seul en vigueur

[1] 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.

Les conséquences de l’arrivée du dispositif Pinel+

Le dispositif Pinel+ va accompagner l’investissement dans des programmes neufs proposés par des promoteurs qui font l’effort d’aller plus loin sur les normes environnementales que ne l’impose pour le moment la loi. Cela va réorienter l’investissement locatif neuf sur des biens dont le prix est plus élevé. Le nombre de candidats à l’investissement en Pinel risque-il de baisser ? On peut le craindre puisque le ticket d’entrée moyen d’un appartement répondant aux critères Pinel+ sera logiquement plus élevé que pour le Pinel classique. Dans un contexte économique difficile notamment pour les investisseurs qui souhaitent emprunter, cette hausse n’est pas la meilleure nouvelle. Prendre le temps de chercher un financement avec les services d’un courtier qui connaît les problématiques de l’investissement locatif est peut-être la solution. Cela peut vous aider à trouver un taux, un montant et une durée de remboursement cohérents au regard de vos revenus et de la défiscalisation que vous envisagez.

Pour les investisseurs qui vont choisir le Pinel+, il est possible d’espérer à terme une meilleure valorisation du bien. Grâce aux performances énergétiques optimales et aux critères de confort que nous avons détaillé, la valeur de l’appartement pourrait mieux s’apprécier que pour un appartement en Pinel classique. À pondérer évidemment selon de nombreux autres critères et notamment avec la localisation, le critère prépondérant.