L’offre d’achat

Qu’est-ce que l’offre d’achat ? 

Une offre d’achat est un contrat sous seing privé qui formalise la preuve de l’engagement d’achat de l’acquéreur vis-à-vis du vendeur. Et non pas vis-à-vis de l’agent mandataire en immobilier. D’un point de vu “immobilier”, ce qui va former la vente, c’est la rencontre des volontés, à travers le consentement sur la chose et le prix.
L’offre d’achat se transformera en vente ferme que si le vendeur (le mandant), accepte formellement l’offre d’achat en donnant son accord sur le prix et la chose (l’objet du mandat) et sur les éventuelles conditions ajoutées. 

L’offre d’achat n’apporte aucune sécurité juridique, elle est suspendue à la volonté du vendeur qui peut refuser l’offre et à la volonté de l’acquéreur également. 

En théorie, l’acquéreur une fois l’offre d’achat est signée, ne peut se rétracter. Mais, il a cette possibilité 10 jours après le compromis.  Donc plus vous le savez tôt, plus rapidement vous pouvez trouver un nouvel acquéreur. 

Le rôle de l’agent mandataire en immobilier (AMI) ? 

Votre rôle, plus psychologique que juridique, à ce stade est alors très important. Vous devez faire votre maximum pour que le délai entre l’offre d’achat et le rendez-vous notaire soit le plus court possible. Vous devez vous assurer au maximum de la volonté des acquéreurs de bien vouloir acheter le bien. Sur les marchés tendus notamment, certains connaissent la possibilité de rétraction après le compromis, et peuvent vouloir bloquer la vente. 

D’un point de vue juridique, l’agent mandataire en immobilier a l’obligation de transmettre toutes les offres d’achat à son mandant, qu’elles soient en dessous ou au-dessus du prix du mandat. 

Si l’offre d’achat acceptée est supérieure au prix du mandat, l’agent immobilier ne pourra pas prétendre à des honoraires supérieurs au montant exprimé au mandat. 

L’agent mandataire en immobilier est un entremetteur, votre rôle d’intermédiaire est limité à la recherche d’un acquéreur. Le vendeur est alors libre, si le critère choisi n’est pas discriminatoire, de choisir avec qui il veut conclure la vente. Il peut donc choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, y compris ceux ayant fait une offre supérieure. 

La FNAIM ajoute que la limite est de respecter le sérieux de ce prix. 

Une offre d’achat est refusée, quels risques ? 

L’article 1583 du Code civil nous précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » 

Certains estiment qu’un acquéreur évincé pourrait se retourner contre le vendeur. Cependant la vente immobilière est une opération complexe, ainsi la règle que la première offre arrivée fige la relation contractuelle est de moins en moins vraie, et devant les tribunaux, l’acquéreur devra avoir les reins solides pour lancer une procédure longue et coûteuse qui n’est pas sûre de lui être favorable. 

Minute de l’expert Pascal BEUVELET, Président THE DOOR MAN France 

Commentaire de l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS : 

Cour d’appel de Paris, 3 juillet 2014, 13/08543 – Légifrance (legifrance.gouv.fr).
Chloé a fait une pollicitation. Pollicitation est le terme utilisé pour désigner l’offre de contracter au prix proposé avant qu’elle ne soit acceptée par la partie à laquelle elle a été présentée.
En l’état, il s’agit d’une pollicitation faite par Chloé au prix, mais non acceptée par le vendeur Y vs. une offre précise et datée faite par A et acceptée par le vendeur Y.
La Cour d’Appel confirme le jugement de première instance et déboute Cloé. 

Clairement, une offre au prix exprimée la première et non acceptée n’engage pas le vendeur vis-à-vis d’une autre offre ultérieure au prix.  

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