Les “passoires thermiques” et le marché de l’immobilier
Une étude des services statistiques de l’Etat donne la répartition du parc de logements selon leur classe énergétique : plus de 16 % des résidences principales seraient des passoires thermiques. Le plus souvent, ce sont des maisons individuelles (à hauteur de 18,4%, contre 14,7% des logements collectifs), construites avant 1949. Les passoires thermiques sont tous des logements notés F et G au DPE. En cas de vente, cela a forcément un impact négatif pour des acquéreurs potentiels.
Par un communiqué de presse du 17/09/2021 nommé « Les propriétaires veulent rénover : donnons-leur les moyens de le faire » l’UNPI, la FNAIM et l’association PLURIENCE ont eux aussi alerté sur les enjeux de rénovation énergétique. Les premières remontées laissent entrevoir une augmentation réelle des logements classés comme énergivores. Propriétaires et professionnels de l’immobilier appellent le Gouvernement à engager les moyens permettant une rénovation de grande ampleur, et ce, dès le projet de loi de finances pour 2022… Ces chiffres sont si importants, que, le ministère de la Transition Écologique recommande « aux diagnostiqueurs de suspendre “l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes”. En effet, pour donner suite à des remontées de terrain, des résultats anormaux ont été détectés sur les étiquettes du DPE pour certains types de logements, parmi ceux construits avant 1975. Des analyses sont en cours afin d’identifier précisément l’origine des anomalies constatées, et y apporter les corrections nécessaires”, précise le ministère.
Néanmoins, malgré les correctifs qui vont être apportés, et nous vous tiendrons au courant de l’évolution, il faut continuer à pouvoir vendre malgré un classement défavorable.
La difficulté de vendre une passoire thermique
Romy Payot, Concessionnaire THE DOOR MAN de la Sarthe, insiste sur le rôle de conseil des agents mandataires immobiliers. Ainsi avant le passage du diagnostiqueur, les propriétaires doivent avoir préparé un dossier complet de tous les travaux d’isolation engagés. Mais si la maison, reste très mal isolée, l’agent mandataire immobilier devra prévoir un devis et le dossier des aides possibles pour convaincre à l’achat.
Une note est disponible dans l’intranet des commerciaux THE DOOR MAN France pour vous aider à préparer avec vos acquéreurs la visite des diagnostiqueurs.
En présentant un vrai business plan au propriétaire d’une passoire thermique, c’est l’occasion pour l’agent mandataire immobilier de se démarquer de la concurrence et de prouver son professionnalisme, et d’ainsi décrocher un mandat exclusif de vente, dit mandat premium chez THE DOOR MAN.
Il sera intéressant d’étudier les DMTO et lire le rapport du ministère de la transaction écologique, lors de la fin de la période de validé des anciens DPE le 31/12/2024 pour connaître les incidences : Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme.
Mais si on pouvait toujours vendre (avec plus de difficultés bien sûr) une passoire thermique, le marché de l’ancien serait-t-il toujours dopé par l’investissement locatif ?
Rappel de la loi sur le DPE et la location
En cas de tacite reconduction, ou en cours de bail, le DPE actualisé n’est pas à fournir. En revanche, si le bien arrive sur marché locatif, le propriétaire doit obligatoirement tenir le DPE à disposition de tous les candidats locataires lors des visites. Il sera annexé au bail, lors de la signature du contrat.
Lors de la signature du bail, le diagnostic de performance énergétique doit dater de moins de dix ans. À compter du 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur du DPE nouvelle formule, sa durée de validité restera de dix ans. Toutefois, la durée de validité des diagnostics réalisés avant cette date sera réduite. Ainsi les diagnostics réalisés entre le 1/01/2013 et le 31/12/2017 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 ne sont valides que jusqu’au 31/12/2024.
Ainsi, les agents mandataires en immobilier devront être très vigilants sur les fins de bail et sur les acquéreurs souhaitant acheter pour louer.
Décence du logement et performance du logement
Via le marché locatif, et les leviers d’interdictions de mise en location et d’augmentation et d’indexation du loyer, le gouvernement a pour ambition d’interdire de manière progressive les « passoires énergétiques » (aussi appelé « passoires thermiques »). Or, de nombreux propriétaires ont investi dans la pierre sans penser devoir faire des travaux pour le mettre aux normes leur bien aux niveaux énergétiques. Pour pouvoir louer, le logement doit être décent. C’est-à-dire que le que propriétaire doit fournir au locataire, un logement d’une surface minimum, sans un risque pour la sécurité ou la santé du locataire et dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles. A partir de 2025, un nouveau critère est ajouté : le niveau de performance énergétique.
A RETENIR :
En métropole :
| A compter de : | Logement autorisé à la location : | Logements interdits à la location : |
| 01/01/2025 | Entre la classe A et la classe F | Classe G |
| 01/01/2028 | Entre la classe A et la classe E | Classes G +F |
| 01/01/2034 | Entre la classe A et la classe D | Classes G + F + E |
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
| A compter de : | Logement autorisé à la location : | Logements interdits à la location : |
| 01/01/2028 | Entre la classe A et la classe F | Classes G |
| 01/01/2031 | Entre la classe A et la classe E | Classes G + F |
Vôtre rôle d’agent mandataire en immobilier
ETRE CURIEUX ET ATTENTIF, et plus que jamais vous souvenir que la transaction immobilière est une activité règlementée et qu’ainsi votre aptitude professionnelle se vérifie aussi par votre suivi de l’évolution des réglementations. De nombreux propriétaires qui avaient investi dans la pierre, sans être des professionnels de l’immobilier vont se demander QUOI FAIRE ? Vendre ? Louer ? Effectuer des Travaux ? Avec quels moyens ?
A vous d’être là, de connaître le marché locatif, de savoir le prix des loyers une fois le bien valorisé, de savoir s’il vaut mieux vendre car le marché est actuellement dynamique, mais après, et que les travaux sont trop importants, malgré les aides possibles …
C’est l’occasion aussi de rencontrer les partenaires, de poser des questions, les professionnels du bâtiment, et notamment Dupont qui monte les dossiers d’aide, et d’ainsi élargir votre réseau.
Oui, ce nouveau DPE nous bouscule, à vous de faire un strike, et de ne pas vous laisser impressionner face à la cohue !
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